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爆冷！亦庄大热地块几乎底价成交？设计方案曝光，台湖进入7万+时代

2月1日，北京迎来春节前最后一场土拍，亦庄北神树地块上架。

亦庄+临铁盘，这样的关键词足以令北京楼市心动。地块前期预申请阶段，就有中海、华润、大悦城三家央企巨头缴纳保证金。

本以为会上演一场“龙争虎斗”的白热化场面，开拍当日，出乎意料，六里桥土地交易大厅冷冷清清。

大悦城未报价，中海线上报价一次后未再跟进，最终由华润以75.38亿元、0.51%的溢价率成交。

为何大热地块最终几乎底价成交？背后原因是什么？华润进驻北神树，又将给亦庄带来怎样的新改变？

北京土地交易大厅现场

01

凤凰网房产深入分析认为，出现这样的土拍结果，极高的起拍价、开发商需长期自持的大体量商业是主因。

根据出让公告，北神树地块起拍价75亿，超过2023年所有地块的起拍价。配套捆绑了近15万平的大体量商业用地、7000+平体育用地、3000+平教育用地和6000+平公园绿地。并规定，商业功能全部建筑规模自持经营，自持年限与土地最高出让年限一致。

对开发商来说，自持商业本就是“烫手山芋”，需要投入大量人力物力不说，回报周期还十分漫长，租金收入并不稳定。更遑论北神树地块70年的商业自持年限，极度考验开发商的运营和操盘能力。

而75亿的起拍价格，对高负债、高杠杆、高周转，流动资金不多的普通中小房企，更是难以企及。

北神树B19地块实拍

虽然地块本身素质不错，距离17号线北神树站仅200米。面宽大、容易做出好产品。折合楼面价也仅在4.3万元/平左右，和6.5万/平的期房指导价相差2.2万元/平，利润缝差足够。

但优劣因素相抵，在现今楼市行情不够明朗的当下，大多数房企还是更倾向谨慎行事，不敢冒进。

有趣的是，就在一个月前，类似的情节已然上演：同样是市场看好的大热地块，同样是6万+的销售指导价，同样绑定了大体量不赚钱的商业，同样仅有中海和华润出价。

只不过，前者是西北方向的朱辛庄0028，后者是东南方向的北神树B19。

大热地块绑定大体量商业出售，央企巨头竞标。或将成为未来北京土拍市场的新趋势。

02

2月2日，拿地后次日，华润即公布对北神树B19地块的设计方案。

从公示方案图来看，华润项目整体规划了约18个楼栋，建筑外立面采用浅米色为主色调。约1400户，户均面积在120平左右。

项目容积率2.5，小区入口处做了下沉庭院。内部规划了菜市场、配电室、社区文化设施等。整体楼间距非常开阔，最高达到了近70米。

项目指导价6.5万元/平，浮动8%。以此推算，最高房源价格可以上跳到7.02万元/平。

同时有小道消息称，华润将在南侧的B25商业地块落地“万象汇”。

背靠华润万象生活，万象汇主要集中在二线及强二线城市。一线城市占比近1/5。

相较定位高端的华润万象城，万象汇定位稍低，更擅长区域品牌差异化打造。品牌招商能力、客流量均明显优于全国平均水平。

目前，北神树板块还是以自住为主，城市界面一般。期待周边B-12地块（九年制教育用地）上的“滞留钉子户”早日搬迁，早日解决中小学缺失问题。也期待华润万象汇的入驻，给北神树带来地区面貌的新改变。

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